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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

新型城鎮化加劇角色分工 房企需具備多業態開發能力二胎房貸銀行有哪些任何問題免費諮詢

  每經記者 王傑 發自三亞

  "新型城鎮化"是今年博鰲房地產論壇的熱點詞,在論壇中已被提出數百次。目前,國傢層面並沒有對"新型城鎮化"作出清晰解讀,房企實踐新型城鎮化的開發思路也各不相同,但這足以成為房地產行業角色分工的開始。

  

  國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松[微博]認為,未來房地產行業轉型,住宅的黃金10年經過調整之後,會轉向多元業態百花齊放,包括制 造、運營、服務,住宅地產、工業地產、物流地產、商業地產和房地產金融。其中,有一部分地產商將通過參與新型城鎮化建設,練就綜合開發的能力。

  理解新型城鎮化 仁者見仁

  新型城鎮化的內涵究竟是什麼?如何涉足新型城鎮化成為房地產商最大的考驗。中國經濟體制改革研究會副會長樊綱提出瞭這樣一個疑問"究竟是搞大城市,還是搞小城鎮"。

  首創置業董事長劉曉光[微博]用洛杉磯、舊金山的例子給出答案--在大城市周邊做小城鎮。首創在昆明、北京、上海等地發展的小城鎮項目都屬於這 樣一種類型。不過,劉曉光認為,小城鎮建設肯定不止一個模式,有的是大城市邊上的,有的是中小城市旁邊的,有的是小城鎮群,而且不同的小城鎮所依賴的產業 依托也是不一樣的。有的可能是純粹旅遊的,有的可能是以文化為主的,有的可能是以一些加工業為主的,還有一些是以當地特色的資源產業為主。

  五礦建設有限公司董事總經理何劍波則認為,核心大城市和中型城市的連接區域,中型城市和小型城市的連接區域,以及城市和城市之間的過渡區域是今 後新城鎮發展的一個廣闊舞臺,在未來新型城鎮化的過程中,集合瞭休閑、旅遊、康體、養生,乃至產業園區等等功能的新型小鎮將會成為房地產行業的一個巨大機 會。

  何劍波認為,新型城鎮既承載瞭城市的功能,又承載瞭旅遊、休閑、度假的功能,同時還承襲瞭城市區域產業發展的功能,在區域發展和人口導入方面都有創造性的示范作用。

  新城控股集團有限公司常務副總裁歐陽捷卻認為,如果沒有農民進城就沒有新型的城鎮化,所以新型城鎮化,主要應該為農民服務,考慮他們未來的生活、居住的環境和未來的消費模式。

  但也有觀點認為,新型城鎮化主要應該針對那些想要度假或者養老的城市人口,通過新建小城鎮,來減輕大城市的壓力。房屋二胎 台新房屋二胎利率多少貸款全省皆可處理

  轉向多元房地產業態開發

  無論如何,新型城鎮化將令地產行業的分工加劇。廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲就用揭陽玉城的例子說明,能夠參與新型城鎮化的地產商,不僅能開發住宅,還有能力開發產業地產、學校以及各種配套。

  "整個房地產行業顯著的、全國性的總量供不應求的階段已經過去瞭,剩下的是結構性不平衡的問題,其中一個很重要的衡量指標就是傢庭套數比。10 年前傢庭套數比,無論是租還是買,可能隻有0.6、0.7,而從去年底,已經接近1。"巴曙松則用數據說明,地產企業在新型城鎮化後分工加劇的趨勢。如果 將中國和美國城鎮化的路徑稍加對比,可以發現新型城鎮化將讓原來隻從事住宅開發的房地產商,逐步轉向開發各種房地產業態。

  《每日經濟新聞》記者註意到,新型城鎮化的確需要企業有極強的綜合素質。

  此前,華夏幸福(36.49, -0.61, -1.64%)就通過引入生物醫藥、航天城等多種行業,開發新型城鎮,,為所在區域和相鄰城鎮提供瞭就業機會和稅務來源。而金融街(5.22, -0.05, -0.95%)在開發惠州東區的小城鎮時,也更多註重城市配套建設。

  今年致力於開發新型城鎮的嘉凱城(2.87, -0.05, -1.71%)也加大瞭商業地產開發能力。比如浙江諸暨市店口鎮項目,就是一個覆蓋10萬~15萬人口,包括醫療、衛生、體檢、教育等的區域核心商業片區。

  李俊:貴陽樓市潛力很大

  (中天城投(7.39, -0.17, -2.25%)執行副總裁)

  貴陽的樓市沒問題。實際上貴陽潛力非常大。貴陽的優勢在哪兒?優勢是氣候,貴陽是移民城市,90%人口是外省人,大部分是解放過後的西進建設。 售價4000元一平方米的房子,房租一個月就達到2000元,投資回報率是北京和上海這些城市沒法比的。原來貴陽的城市交通還不便利,到達貴州的很多景點 還不方便,現在,它有瞭豐富的高鐵網,2016年會通車。

  中天城投目前就在貴陽和遵義有項目。不是不想進入三四線城市,是因為三四線城市去化速度比較慢,但還是有機會的,主要還是精力顧不過來。開發一 個項目,需要幾十號人的團隊。同樣的團隊,既可以開發20萬平方米、50萬平方米的大項目,也可以開發5萬平方米的小項目。多數情況下,當然會選50萬平 方米的大項目。但是,縣級市通常開發的都是5萬平方米的小項目,收益就不高。

  對大公司來說,涉足三四線城市開發,應該考慮學習綠城的代建模式。大公司輸出自己的開發和管理經驗,幫助小公司開發精品樓盤。這應該是房企涉足三四線城市的一個方法。

  張遠:商業地產開發存在三大問題

  (卓越置業集團有限公司執行總裁)

  商業地產發展中存在幾個大的問題。

  第一,投資盲目性較強,部分區域同質化嚴重。特別是綜合體的泛濫,在人口不多,或者未來人口導入期望不大的情況下,建瞭大量的商業綜合體。

  第二,電子商務的沖擊,使得購物消費類商業地產運營難度加大。對商業地產來說,電商是最大的"敵人"。我們必須要承認電商沖擊帶來的後果,必須做出相應的調整。

  第三,商業地產融資渠道單一,投資回收期長,增加瞭金融風險。

  高端城市商業綜合體、體驗式商業地產、社區商業以及區域性購物中心等類型將有更好的發展前景。高端城市商業綜合體是最全的商業地產類型;體驗式 商業地產能做的就是電商替代不瞭的一些體驗消費,所以體驗式購物中心是商業地產發展的一種主要形態;關於社區商業,一個樓盤、一個社區,需要有一定的商業 的支持;第四個是區域性的購物中心,因為城市的擴容需要城市中心和新城的建立,要滿足消費者生活上的便利,這也和住宅郊區化趨勢有關。因此區域性的購物中 心也應該是有很大的生命力。

  許華芳:用大數據提升商戶收益

  (寶龍集團執行總裁)

  商業地產的租金每增長一到兩個點的回報率,資產的價值就會大幅上升。為瞭幫助我們的租戶提升營業收入,我們做瞭很多探索。我們用瞭很長時間研究 消費者的消費習慣,結合每一個購物中心打造一個電子商務平臺,做的是社區化的購物平臺,針對性更強。我們的忠實客戶大約50萬人,平臺就是服務這50萬 人,去逛什麼地方,買什麼東西,都會進入我們的數據庫,然後將我們量身訂做的服務通過手機移動端推送給客戶。

  我們更大程度提高消費者在購物中心購物的忠誠度,保證購買的頻率,電子商務最主要的是物流,購物中心方圓5公裡的客戶群是物流配送的對象,我們的物流都是短途,每個月的策劃活動由客戶區測定,算一個補充。

  我不認為電子商務能改變人的行為,但這個蛋糕在變大,增長速度比傳統的零售增長速度來得更快一點。

  王志剛:先修配套再售樓盤

  (金融街控股副總經理)

  過去十年,旅遊地產幾乎是房企粗放式經營的代名詞。無論是否擁有景觀資源,旅遊地產似乎都難逃被賤賣的厄運。然而,當房地產新一輪發展的主題由規模轉向價值創造,這樣的模式漸漸難以為繼。旅遊地產其實也可以賣出高價,但前提是必須要完善配套。

  金融街在投資"金融街巽寮灣"的時候,是兩眼一抹黑投進去,總共是29平方公裡的規劃。旅遊地產的開發周期長,資金回流慢是房企面臨的最大問題。

  為此,金融街首先修瞭一條16公裡長的濱海公路,後來陸續修瞭自來水廠,建瞭燃氣站、污水處理廠、海水監測站等一系列市政設施,投瞭幾十億下去,完善瞭旅遊配套。現在我們堅持基礎設施先行的策略,把市政設施加以完善,然後是商業配套。

  做旅遊地產一定要跟當地的原住民結合在一起。一個沒有接地氣的區域開發項目,旅遊地產也好、商業地產也好,是沒有生命力的,是沒有發展空間的。隨著周邊配套設施的完善和環境的打造,遊客越來越多,在旅遊產業的打造過程中,當地老百姓也受益瞭,房企自己也提升瞭收益。

  配套的完善讓金融街嘗到瞭甜頭。目前,金融街惠州東項目已經是惠州樓市僅次於碧桂園的銷售第二名,但金融街的惠州項目售價卻比碧桂園高得多。

  本文由每經記者王傑整理

  

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-08-16/08462336434.shtml

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