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7年84個月總計還122.7萬

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一人500萬,15年還, 年息4%
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申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

＊建蔽率：

建蔽率乃指一塊建築基地內，其建築物之最大水平投影面積（即建築面積）占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率，建蔽率小空地面積大，建蔽率大空地面積小。
例：基地面積 100坪，建蔽率為 60%， 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立，旨在規定建地必須留有空地，以維持環境品質。

＊容積率 ： 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例：基地面積 100坪， 容積率為 225%，則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的：

１　有效控制都市建築物之密度及人口分佈

２　增加建築物造型的彈性，使都市景觀豐富有趣

３　改善建築基地的實質環境品質，增加空地的有效性

＊建蔽率與容積率的關係：

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度；建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上，相同的容積率可以有不同的建蔽率，例如在100坪的地基上，限制容積率為180%，設計師卻可以有不同的設計，如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ，則其建蔽率為20%，容積率為180%，或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪，則其建蔽率為30%，容積率亦為180%，或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ，則其建蔽率為60%，容積率亦為180%。

＊建蔽率屬平面管制，容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率，比率愈低則留下的空地愈大。
例如：100坪 基地上房屋的投影面積為20坪，則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大， 建蔽率大空地面積小。
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＊【台灣　都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外，不在此限：

  然而，雷聲大雨點小。2010年就宣稱5年內開設100傢購物中心的娃哈哈集團，至今開業的項目僅杭州一傢娃歐商城，其經營慘淡的現狀亦備受詬病。宗慶後解釋稱，"新進入的領域需要時間培育，交點學費很正常。"他表示，娃哈哈的商業零售戰略，主要搞規模經營、連鎖經營，具體到每一個實體，會"看菜吃飯"，綜合考慮各種因素決定具體的經營項目。同時和多方合作，盡快形成規模。

  事實上，娃哈哈進軍地產的嘗試，始於上世紀90年代，當時娃哈哈擬在杭州成立"娃哈哈美食城"項目，但該項目因民間集資等敏感問題，未獲更大進展。2006年初，娃哈哈曾準備在洛陽進行房地產開發，與其他企業合資成立瞭洛陽娃哈哈天基地產有限公司，但因公司發展規劃所限，2006年11月，就辦理瞭股權轉讓手續，退出該項目。屢次"試水"地產，但終未成行。或許是宗慶後認為時機不對，或許緣於娃哈哈之前的主業無憂。

宗氏邏輯

  "目前飲料行業凈利潤薄，同質化嚴重，面臨激烈的競爭，而且娃哈哈主業的發展到瞭一定規模也面臨著突破瓶頸。"蘭德咨詢公司總裁宋延慶說。

  特色牌

  "即使不考慮今後巨大的潛在供應量，現有商業物業也已呈現出招商難、經營難、收益低的窘境。"黃立沖認為，未來零售商業地產將是商業地產裡面第一個遭遇"租情不振"的領域。

  在業內人士看來，主營業務增長疲軟、跨業經營的風險挑戰以及激烈擴張的資金壓力，註定娃哈哈快速打造"零售王國"之路並不平坦。

  黃立沖認為，娃哈哈急於快速多元化，與其主業增長乏力有很大關系。"目前生產型的企業很難做，想利用與政府的關系，也去占據商業地產市場。而選擇進軍不動產領域，娃哈哈可以利用其品牌優勢。"黃立沖說。

  "時機已到"

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  可見的風險還來自於目前眾多企業"紮堆"進入商業地產，娃哈哈作為新入者，將面臨激烈的競爭。據國信證券的樣本測算，2012年到2015年，國內商業地產面積的年復合增長率能達到18%，屆時消費需求的增長將趕不上商業面積的增長，導致商場平均效益每年降低6%，與零售地產的發展休戚相關的傳統零售業態，亦在互聯網的沖擊下急速下滑。

  "娃哈哈短時間內要開這麼多店，可能是寄望於手握多店，在與歐洲品牌商談判時，有強議價能力。另外，娃哈哈可能也認為中國未來零售業增長仍有很大空間，看好消費品市場有很大的發展前景。"商務部研究院消費經濟研究部副主任趙萍表示。

  本報記者 於春美 北京報道

  無疑，與飲料行業現金回流較快相比，投資商業零售業需要較大的資金沉淀，這對娃哈哈而言，是一個不小的挑戰，甚至可能會拖累其主業的發展。

  "一方面，娃哈哈將嘗試將部分歐洲的一二線品牌以獨傢代理的形式引入國內，針對這部分品牌資源尋求加盟商進行連鎖經營；另一方面，娃哈哈將以自建、購買、租賃等形式持有商用物業。"對於未來的物業產品規劃，娃哈哈商業股份有限公司副總經理宋青青對外表示，娃哈哈將打造持有型的大型綜合體，體量在5萬平方米以上，業態涵蓋歐洲精品百貨、兒童、體閑以及娃哈哈特有的"工場店"。

  "現在全國不少地方的政府都表示歡迎我們去投資開發商業，願意提供優惠的政策條件。"在宗慶後看來，娃哈哈做商業零售業具備得天獨厚的優勢。"今年我們除瞭會在湖南的長沙、株洲落實前期已經敲定的兩傢商域之外，還將采取租物業的辦法再開設3~5傢商城，同時購買或開工建設20傢城市綜合體，三至五年內將籌建100座商城或者綜合體，迅速形成規模效應，打響自己的品牌。"

  在宋延慶看來，進軍商業零售業，娃哈哈借助品牌優勢，可以拿到更便宜的地。即使其100個商城計劃僅做成瞭10個，相比娃哈哈現有的主業，未來持有不動產的收益將有利於其持續發展。

  "娃哈哈已成為飲料行業的龍頭企業，而飲料行業又是國內競爭最為激烈的行業之一，如果一味地在這個行業裡搞低價競爭搶占市場，在擠垮別人的同時也會損害自己的長遠利益，我們有另辟市場開拓新領域的需要。經過多年的積累，娃哈哈的資金實力比較充足，招聘人才亦比較方便，我們有這個能力。同時國傢尚沒有實現充分的市場經濟，最近國傢又要對審批制度進行新一輪改革，放開市場又會帶來很多機會。"宗慶後說。

  100個商城。"中國首富"宗慶後大手筆描繪的商業零售業藍圖，令業界震驚。日前，於武漢舉行的第十屆中國商業地產行業發展論壇上，娃哈哈集團董事長宗慶後再次宣稱進軍商業零售業的決心不變。

  在一個與自身主營業務關聯度不大的行業下"重註"，且快速規模擴張，娃哈哈面臨的風險亦不容小覷。

  "現在娃哈哈面臨的是主業增長乏力，若5年內激進100個商城，到時候兩相困擾，會更痛苦。"盛富資本和協縱國際總裁黃立沖直言不諱，目前商業地產風險已顯現，這個時機再進入，已經太晚。一方面好的商圈和地段已被占據，另一方面跨業運作對於宗慶後而言，其在飲料行業積累的經驗，看不出對商業零售業運營有多大幫助。

  "5年內開100個項目，資金方面是一個很大的挑戰，盡管娃哈哈目前現金流充足，但支撐起100個項目不太現實。"宋延慶算瞭一筆賬：以每個綜合體5萬平方米，成本1萬元/平方米保守估算，每個項目投入至少5億元，100個綜合體意味著要500億元以上的投入。"萬達發展這麼多年，才110多個項目，娃哈哈要在三五年內發展100個綜合體，聽上去有點像'講故事'。"宋延慶說。

  數據顯示，2012年，娃哈哈集團實現營業收入636.31億元，實現利稅139.34億元，同比增長12.97%。而此前幾年，娃哈哈的業績一直以20%以上的速度增長。無疑，主營業績增速放緩，也是娃哈哈尋求新利潤增長點的重要動因。宗慶後表示，娃哈哈將向3~5年內實現營業額超過1000億元的目標邁進。而要實現千億目標，商業零售業成為其"下註"的重點。

  "之前有不少朋友介紹地產項目，想和我們合作開發房地產，但我再三考慮之後都婉拒瞭，還是想把主業做大做強。不過，這兩年我們開始考慮走多元化經營的道路。一個企業是否搞多元化，一要看是否有需要、二要看是否有能力，三是要看是否有機會。"在宗慶後看來，在這個時點搞多元化，既有需要，又有能力，也有機會。

內容來自sina新聞

  "目前國內零售業利潤基本在3%?4%，即便國美、蘇寧這樣的老牌零售業，盈利水平也不高，有的甚至處於虧損狀態。娃哈哈新進入這個行業，一方面黃金地段基本被占據，其要在一個新的地區培育消費群體會很難。另外，商業運營需要經驗和人才的儲備，顯然這都是娃哈哈欠缺的。"中國商業地產聯盟副會長兼秘書長王永平說嘉義太保汽車貸款。

  宗慶後也曾坦言，目前商業運營是娃哈哈的短板。不過，他表示，娃哈哈可以通過與別人合作，或者請專業人士幫助做運營。有傳聞稱，娃哈哈正和臺灣的遠東集團洽談，希望引進其運營管理。

  黃立沖則認為，通過合作對獲取經驗有一定幫助，但不會改變空置和低出租率這樣的命運。"商業地產需要對地域、商圈有很深的理解，如果地段不好，就算招商、策劃費九牛二虎之力也不一定有好的效果。商業地產運營必須要有專業的團隊，但前提是老板必須要懂，因為最終拍板要靠老板。"

  但宗慶後對商業零售業的現狀也有他自己的判斷。他表示，要想贏得商業地產市場，就必須跳出同質化競爭的圈子，不斷創新，差異化、特色化競爭是今後商業地產行業的大勢所趨。而娃哈哈打出的特色牌，將通過兩種業態經營零售業。一是在中國各主要城市開設娃哈哈歐洲精品商場，吸引歐洲廠商直接進駐開設專賣店，直接從國外廠傢進貨，從'五道販子'變成'二道販子'；另一種是由娃哈哈作為歐洲品牌在華的總代理，吸引全國范圍內的加盟商在各個城市設立加盟店。在宗慶後看來，未來中國零售業的市場空間很大，且中國消費者普遍對歐洲商品感興趣。目前進入中國市場的主要是歐洲的一線奢侈品品牌，對於歐洲的二三線品牌而言，還有很多商業機會可以挖掘。

  對此，也有人質疑，歐洲二三線品牌國人未必認可，打開市場還需時間檢驗。

  "娃哈哈直接引進國外大品牌直營，可能會造成短渠道與其他商傢長渠道的競爭，國外大品牌未必肯放棄原有的長渠道。另外，國內消費市場，尤其是二三線城市的消費市場對大品牌的消費能力也沒那麼大。"趙萍認為。

  商務部研究院消費經濟研究部副主任趙萍認為，娃哈哈目前的計劃更多停留在想法和戰略層面，在具體的運作實施中則會面臨諸多風險和考驗。一方面是國際大品牌是否真願意與他合作，另一方面，國內消費市場的成長也沒有那麼快。

  宗慶後表示，娃哈哈之所以要進軍商業零售業，一是商業零售業對制造官田區民間二胎房屋銀行業盤剝很多，擠壓制造業利潤嚴重，想通過自建商場改變現狀；二是為瞭企業後續發展，希望對渠道掌控，發展自己的零售網絡。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-27/13322152141.shtml

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